전세·보증금 반환, 자주 묻는 질문

보증금 반환은 ① 반환 최고(내용증명) → ② (이사 예정이면) 임차권등기명령 → ③ 보증금반환청구 소장(또는 지급명령) 접수 → ④ 판결 → ⑤ 강제집행(부동산 강제경매 등) 순서로 진행됩니다. 임대차가 종료되었는데 보증금을 돌려주지 않으면, 먼저 내용증명으로 반환을 청구하고 대항력 보전을 위해 임차권등기명령(「주택임대차보호법」 제3조의3)을 활용한 뒤 소송을 제기합니다.

계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있으므로, 내용증명으로 반환을 청구한 뒤 임차권등기명령·반환소송(또는 지급명령)으로 회수합니다. 이사를 가야 한다면 대항력·우선변제권 유지를 위해 먼저 임차권등기명령을 마치는 것이 중요합니다.

다툼이 없으면 지급명령(독촉절차, 「민사소송법」 제462조)이 더 빠르고 비용도 적습니다. 다만 임대인이 지급명령을 받고 2주 이내에 이의신청을 하면 통상의 소송으로 넘어가므로, 다툼이 예상되면 처음부터 반환소송을 제기하는 것이 효율적입니다.

네. 묵시적 갱신(「주택임대차보호법」 제6조)이 되었더라도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨(같은 법 제6조의2) 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계여서, 임차인이 집을 비워주거나 인도를 제공한 때부터 지연책임이 발생하고, 소송 시 소장부본 송달 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」상 법정이율(현행 연 12%)이 적용됩니다. 적용 이율은 법령 개정으로 달라질 수 있으니 현행 기준을 확인해야 합니다.

보증금 반환(민사)과 별개로, 임대인이 보증금을 돌려줄 의사·능력이 없으면서 속였다면 사기죄로 형사고소를 병행할 수 있습니다(「형법」 제347조). 다만 단순한 반환 지연은 사기로 인정되기 어려우므로, 기망 정황·자력 등을 함께 검토합니다.

전입신고(점유)와 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권으로 경매 배당에서 순위에 따라 보증금을 변제받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2). 일정 요건의 소액임차인은 최우선변제(같은 법 제8조)를 받고, 대항력을 갖춘 경우 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 대항할 수 있습니다.

네. 일부만 반환받지 못한 경우에도 미반환 차액에 대해 반환을 청구할 수 있습니다. 금액이 크지 않다면 소액사건심판 절차로 더 간편·신속하게 진행할 수 있습니다.

대항력을 갖춘 임대차의 목적물이 양도되면 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 승계하므로(「주택임대차보호법」 제3조 제4항), 보증금은 원칙적으로 새 집주인에게 청구합니다. 따라서 대항요건(전입+점유)을 유지하는 것이 중요합니다.

보증금을 받기 전에 전출(이사)하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있으므로 권하지 않습니다. 부득이 이사해야 한다면 반드시 임차권등기명령(「주택임대차보호법」 제3조의3)을 마치고 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 이사해야 보증금 보호가 유지됩니다.