명도소송, 자주 묻는 질문

명도소송은 ① 계약해지 통지(내용증명) → ② 점유이전금지가처분 → ③ 건물인도(명도) 소장 접수 → ④ 변론·판결 → ⑤ 강제집행 순서로 진행됩니다. 차임 연체를 이유로 한다면 먼저 해지 의사를 내용증명으로 통지하고, 소송 중 점유가 넘어가는 것을 막기 위해 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 것이 일반적입니다. 승소 후에는 집행문을 부여받아 부동산 인도 강제집행을 신청합니다.

차임 연체 등 임차인의 계약상 의무 위반이 있으면 계약기간이 남아 있어도 계약을 해지하고 명도를 청구할 수 있습니다. 주택은 차임 2기분 연체 시(「민법」 제640조), 상가는 3기분 연체 시(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8) 임대인이 해지할 수 있습니다. 단지 기간이 남았다는 사정만으로는 안 되고, 연체·무단전대 등 정당한 해지사유가 필요합니다.

해지 요건(주택 2기·상가 3기분 연체)이 충족된 뒤 적법하게 해지 통지가 도달했다면, 임차인이 그 후 일부를 변제하더라도 이미 발생한 해지의 효력에는 원칙적으로 영향이 없습니다. 반대로 해지 통지 전에 연체액이 기준 미만으로 줄면 해지사유가 해소될 수 있어, 연체액과 해지 통지의 선후 관계가 중요합니다.

소송 도중 임차인이 점유를 제3자에게 넘기면 어렵게 받은 판결로도 그 제3자를 내보내기 어려워, 점유를 현 상태로 묶어두기 위해 점유이전금지가처분을 먼저 합니다. 이를 해두면 점유자가 바뀌어도 승계집행 등으로 대응할 수 있어 분쟁이 길어지는 것을 예방합니다.

승소판결만으로 직접 내보낼 수는 없고, 판결에 집행문을 부여받아 집행관에게 부동산 인도 강제집행을 신청해야 합니다(「민사집행법」 제258조). 통상 자진 인도를 촉구하는 계고 후 강제집행이 이루어지며, 임대인이 임의로 잠금장치를 바꾸거나 짐을 들어내는 자력구제는 금지됩니다.

임대인의 동의 없이 임차물을 전대한 경우, 임대인은 「민법」 제629조에 따라 계약을 해지하고 명도를 청구할 수 있습니다. 다만 일부 전대 등 임대인에 대한 배신행위로 보기 어려운 예외적 사정이 인정되는 경우도 있어, 전대의 경위와 범위를 함께 검토합니다.

계약 종료 후에도 임차인이 건물을 계속 점유하면, 그 기간의 차임 상당액을 부당이득 또는 손해배상으로 명도와 함께 청구할 수 있습니다(「민법」 제741조 등). 실무상 미납 차임, 종료 후 차임 상당 부당이득, 미납 관리비를 명도청구와 함께 청구합니다.

시설비 등은 유익비·필요비 상환청구(「민법」 제626조)나 부속물매수청구(제646조)로 다투어질 수 있으나, 이는 정산의 문제일 뿐 명도 자체를 막지는 못합니다. 권리금은 임대인에게 직접 청구하는 권리가 아니며, 상가의 경우 권리금 회수기회 보호(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4) 위반이 별도로 문제될 수 있습니다.

임의로 처분해서는 안 됩니다. 임차인 동의 없이 짐을 버리거나 잠금장치를 바꾸는 자력구제는 금지되며, 재물손괴·주거침입 등 형사책임을 질 수 있습니다. 남은 짐은 인도 강제집행 절차에서 집행관이 적법하게 반출·보관하고, 필요하면 법에 따라 매각 등으로 처리합니다.